REIT(リート)とは？5万円で複数ビルのオーナーになれる！？

REIT(リート)とは、数万円払って大家になれる商品です^^

そして、家賃など、本物のビルオーナーと同じような利益を、持っている口数に応じて定期的に受け取れます。

また、利回りは株のようにばらつきがなく、どの銘柄でも年平均4～5パーセントぐらいと、本物の不動産投資に負けないぐらい手堅い収入が見込めます。

それでは、REIT(リート)について、もう少し詳しく解説します。

リート内の収入は、そのリート所有者全員に口数に応じて分配される

本物の不動産投資なら、その不動産からの収入は、全てオーナー(大家)のものですが、リートでは、本物の不動産を小口化(権利化)して、そのオーナー達は、本物の建物を所有する代わりに、口という単位で、その建物の所有者に相当する権利を所有する仕組みになっています。

上の図は、リートを超単純化したイメージです。

そのリートの場合、受益者4人、発行口数40万6081口、評価額203億405万円という計算になります。

そして収入を、年5パーセントで計算すると、このリートでは毎年10億1520万2500円の収入となり、つまり1口2500円の収入となり、田中さんは毎年10億円、佐藤さんは1500万円、鈴木さんは20万円、あなたも毎年2500円受け取れる計算になります。

収入源は主に家賃と売買益

私たちオーナーは、リートを買って終わりですが、REIT(リート)は、不動産投資信託と訳されるとおり、現場レベルでは、不動産の売買や貸付けが随時行われています。

その時に発生する、売買益や家賃が、私たちオーナーが受け取る分配金の収益源になっています。

また、本物の不動産投資と同じように、空室が多く収入が減ってきた物件を売却し、より大きな収入が見込める物件を購入するなど、不動産投資のプロが、私たちオーナーのために日々動いてくれており、彼らへ支払う給料などが、リート内の財産から差し引かれます。

また、本物の不動産投資と同じように、効率的に所有物件を増やすために、ローンも活用しますので、その利息などの支払いも、リート内の財産から充てられます。

このように、リートの運営では、本物の不動産投資と同じように色々な費用が支払われて、最終的に残った利益が、私たちオーナーに分配される流れになっています。

リートのメリット

• 何もしなくて良い
• 簡単に買えて、簡単に売れる
• 株より安定した定期収入が見込める
• いくら儲けても税率は約20パーセント

何もしなくて良い

本物の大家さんは、入居者を募集したり、退去のときは、次の入居者のために、その部屋を掃除したり、場合によってはリフォームしたり、廊下など共用部分を掃除したりと、細々した作業がいっぱいあるので、アパートを買って、あとは寝てるだけというわけにはいきません。

また、なかなか家賃を払ってくれない人や、ご近所トラブルを起こす人など、住民に恵まれず、頭を抱える事もあるでしょう。

しかしリートなら、そのような仕事は全て、そのリートの運用会社がやってくれるので、リートを買うと、真の不労所得が手に入ります。

逆に、アパートなど不動産を買うだけでは、厳密には不労所得は手に入りません。

簡単に買えて、簡単に売れる

リートは、その口数分の購入代金があれば、すぐ購入でき、また急にお金が必要になった時は、同じく口数指定で、売却すれば、必要な分だけ現金化する事ができます。

株より安定した定期収入が見込める

いくら儲けても税率は約20パーセント

また、リートは、株と同じようにニーサで買えるので、最大1,200万円分のリートを非課税で運用する事もできます。

リートのデメリット

• ローンが使えない
• 減価償却できない
• 株ほど値上がりが期待できない

ローンが使えない

ものぐさ君、うまく説明できないようですね。

借金がよろしくない理由は、ズバリ利息を取られるからです。

サラ金や、クレジットカードのキャッシングで、お金を借りると、だいたい年18パーセントの利息を取られます。

つまり、100万円を1年借りたら、118万円返さなければいけません。

つまり、18万円損する計算です。

しかし、借りた100万円で、何か商売をして、120万円の収入があったら、118万円返しても、あなたはタダで2万円もらえる計算になります。

つまり商売では、借金は悪い事ではなく、収入を増やすための大事な手段なのです。

しかし、サラ金や、クレジットカードのキャッシングは、誰でも割と簡単に使える反面、利息が年18パーセント程度と高いので、利回りがせいぜい年5パーセント程度の不動産投資では、確実に赤字になってしまいます。

しかし、不動産投資専用のローンが、年2パーセントで借りられたらどうでしょう。

理論上は、不動産の利回りが、利息の利率を上回るなら、借金するほど収入が増える計算になります。

不動産投資で成功している人たちは、このように借金を上手に利用して稼いでいるのです。

しかし、不動産投資で年5パーセント以上の利回りを継続させるには、それなりの経験と努力が必要ですので、リートのように気軽におすすめできる物ではありません。

減価償却できない

例えば、リートを1,000万円分買って、年50万円の分配金を受け取った場合には、リートは減価償却できないので、受け取った50万円が丸々利益と見なされ、約20パーセント(10万円)の税金を納めなければいけません。

しかし、本物のアパートを1,000万円(土地500万、建物500万)で買い、年50万円の利益が出た場合はどうでしょう。

買ったアパートの耐用年数が10年の場合には、建物500万 ÷ 10年 ＝ 50万となり、年50万円の経費が認められ、10年間税金を取られません。

※中古不動産は、その築年数によっても耐用年数が変わります。

※土地は寿命が無いので減価償却できません。

しかし、売却時には、リートは、買い値を丸々経費にできるのに対して、本物の不動産は、すでに経費に充てた分を再び経費に充てる事はできません。

例えば、その1,000万円で買った不動産が、10年後に1,500万円で売れた場合には、建物の購入費は10年かけて既に経費に充ててしまったので、この時経費にできるのは、土地の購入費500万円だけなので、利益は1,000万円となり、その1,000万円に税金がかかります。

つまり、リートは減価償却はできませんが、その購入費用は、将来そのリートを売った時にはちゃんと経費にできますので安心してください。

株ほど値上がりが期待できない

上の図は、リートの平均的な値段を示す東証リート指数と、株の平均的な値段を示すトピックスの、過去15年の遷移を比べたものです。

これによると、どちらも15年前より値上がりはしていますが、株の方が、より力強く値上がりしているのが分かります。

ですから、FIREを目指すなら、リートより、株や投資信託の方がおすすめです。

しかし、リートは株とは異なる値動きをするので、分散投資の一環として、リートをあなたのポートフォリオに入れるのは、ありです。

どんな不動産があるか

事務所

都心のオフィスビル中心で、大企業などが入居します。

契約期間が長く、安定収入が見込めますが、景気が悪くなったり、リモートワークが流行ったりすると空室が増えて、収入が減る可能性があります。

例えば、日本ビルファンド投資法人(8951)が運用する不動産は、全て事務所です。

物流施設

倉庫、配送拠点などで、通販や配送業者が借ります。

大手ネット通販などの需要が続く限り、安定収入が見込めますが、大口顧客が基本で、1棟貸し切り型も多く、退去された時の収入への影響が大きいです。

例えば、日本プロロジスリート投資法人(3283)が運用する不動産は、全て物流施設です。

ホテル

ビジネスホテル、観光ホテル、シティホテルなどで、宿泊業者が借ります。

定額の家賃に加え、売上金の何割かを支払う契約にしている事も多く、家賃以外の収入も見込めますが、その場合には家賃が割安になっているので、不景気になるなど宿泊客が減ると、他の不動産より収入が減る可能性があります。

例えば、インヴィンシブル投資法人(8963)が運用する不動産は、ほとんどホテルです。

住居

一般の消費者が入居する、賃貸マンションなどです。

戸数が多いので、数件の退去があっても、1口あたりの収入はほとんど減りません。

また、住居は必需品なので、景気の影響を受けにくく、安定収入が見込めます。

しかし、戸数が多いので、その分退去数も多く、内装の修復やら、新しい入居者の募集やらで、支出が増えやすいという短所があります。

例えば、アドバンス・レジデンス投資法人(3269)が運用する不動産は、ほとんど住居です。

商業施設

ショッピングセンターや、スーパーなどで、小売や外食業者などが入居します。

事務所と同様に、契約期間が長く、安定収入が見込めますが、景気が悪くなると、廃業などによる退去が増えて、収入が減る可能性があります。

例えば、新型コロナウイルスが流行り、政府や自治体が外出自粛要請を長期間行った時は、外食業を中心に売上げが激減し、彼らの一斉退去を阻止するためには、家賃を減免したりと、苦しいやりくりがあったようです。

例えば、イオンリート投資法人(3292)が運用する不動産は、ほとんど商業施設です。

ヘルスケア施設

老人ホームや、医療機関などで、介護業者や医療機関が入居します。

超高齢社会のわが国では、将来にわたって高い需要が見込め、また入居者は、健康保険や介護保険制度により、景気に関わらず安定収入が見込め、つまり、安定した家賃収入が見込めます。

しかし、将来少子化がもっと進むと、健康保険や介護保険の基盤が揺らぎ、介護業者や医療機関の収入が減る可能性があります。

例えば、ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)が運用する不動産は、全てヘルスケア施設です。

複合型、総合型

また、色々な用途の不動産を幅広く運用するリートもあります。

そのようなリートを買うと、リート内での分散投資になります。

長所、短所は、分散投資のそれと同じです。

どのリートを買うか迷った時は、このようなリートを買って平均点を取りましょう。

例えば、KDX不動産投資法人(8972)は、事務所、住居、商業施設を主に、ホテル、物流施設、ヘルスケア施設も複数棟運用する、総合型リートです。

リートの投資信託もある

例えば、eMAXIS Slim 国内リートインデックスは、日本の全てのリートで構成されています。

日本の全てのリートを1口ずつ買うには、1,000万円ぐらい必要ですが、eMAXIS Slim 国内リートインデックスなら、100円から小刻みに買えます。

また、投資信託なら海外のリートを買う事もできます。

例えば、eMAXIS Slim 先進国リートインデックス(除く日本)は、アメリカを中心に、オーストラリア、イギリス、シンガポール、フランスなど、先進国のリートで構成されています。

外国の不動産は、日本より家賃が高いので、高い収入が期待できます。

ただし、eMAXISシリーズは、投資家に分配金を配りません。

その代わりに、その投資信託内で発生した収入は、全て再投資されます。

つまり、新しくリートを買い増します。

そうすれば、さらに家賃収入が増えるので、複利効果で信託財産がどんどん増え、そうすると、その投資信託が値上がりするので、分配金を受け取るよりも効率良くお金を増やすことができます。

不動産投資の楽しみの1つである定期収入が無いのは残念ですが、分配金の再投資は、余ったお金を遊ばせないための、積み立て投資の基本戦略ですし、どうしてもお金が必要なら、投資信託は金額指定で必要な分だけ売ってお金に変えられますので、eMAXISシリーズのこの強制再投資の方針は、理にかなっているのです。

リートや、投資信託を買うには

特に、eMAXISシリーズを買うなら、その取扱いがある、SBI証券や楽天証券など、大手ネット証券に口座を作らなければいけません。

↓の記事では、私も使っているSBI証券の特徴や、口座の作り方、投資信託の買い方を解説していますので、ぜひ読んでください。